Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
της Νανάς Παπαδογεωργάκη
Δικηγόρος Αθηνών, LLM
Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια & Διαπραγματεύτρια
Εκπαιδεύτρια Διαμεσολαβητών
Ένας νέος μηχανισμός κοινωνικής προστασίας που στοχεύει στην αποφυγή εξώσεων και τη στήριξη ευάλωτων πολιτών πρόκειται να λειτουργήσει σύντομα στην Ελλάδα. Πρόκειται για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Πρόκειται για εργαλείο που εντάσσεται στο θεσμικό πλαίσιο του Ν. 4738/2020 («Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας») και εξειδικεύεται ιδίως στα άρθρα 217 επ., τα οποία ρυθμίζουν την προστασία των ευάλωτων οφειλετών και τον τρόπο διασφάλισης της κύριας κατοικίας τους.
Τι είναι ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων;
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων είναι ένας ιδιωτικός φορέας ειδικού σκοπού, ο οποίος προβλέπεται από το άρθρο 218 του Ν. 4738/2020. Αποτελεί νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα, στο οποίο το Δημόσιο παραχωρεί, μέσω σύμβασης παραχώρησης, την άσκηση συγκεκριμένων αρμοδιοτήτων μεταξύ αυτών, την απόκτηση κύριας κατοικίας ευάλωτων οφειλετών, τη σύναψη μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης με αυτούς και, υπό προϋποθέσεις, τη μεταβίβαση της κυριότητας εκ νέου στο πρόσωπό τους.
Στο πλαίσιο αυτό, ο Φορέας υποχρεούται να ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 219–222 Ν.4738/2020, που καθορίζουν τη διαδικασία, τη διάρκεια της μίσθωσης και τους όρους της τυχόν επαναγοράς.
Πρακτικά, ο Φορέας παρεμβαίνει για να αγοράσει την κύρια κατοικία από τον οφειλέτη (ή στο πλαίσιο πτωχευτικής/εκτελεστικής διαδικασίας) και στη συνέχεια την εκμισθώνει πίσω στον ίδιο για περίοδο δώδεκα (12) ετών, διασφαλίζοντας ότι ο πολίτης δεν θα εκδιωχθεί από το σπίτι του, παρά την απώλεια της κυριότητας. Έτσι επιτυγχάνεται ένας συμβιβασμός μεταξύ της ανάγκης ικανοποίησης των πιστωτών και της ανάγκης προστασίας της κατοικίας ευάλωτων νοικοκυριών.
Ποιος μπορεί να ενταχθεί στο πρόγραμμα;
Δικαίωμα συμμετοχής έχουν ευάλωτοι οφειλέτες, δηλαδή φυσικά πρόσωπα που πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά, περιουσιακά και κοινωνικά κριτήρια, όπως αυτά ορίζονται από το ισχύον νομικό πλαίσιο και επιβεβαιώνονται από το Μητρώο Ευάλωτων Οφειλετών. Η ιδιότητα του ευάλωτου πιστοποιείται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας και καταλήγει στην έκδοση «Βεβαίωσης Ευάλωτου Οφειλέτη», η οποία αποτελεί ουσιώδη προϋπόθεση για την ένταξη στον μηχανισμό του Φορέα.
Στην πράξη, οι δικαιούχοι είναι κυρίως:
- Άτομα που έχουν κηρυχθεί σε πτώχευση ή βρίσκονται σε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης επί της κύριας κατοικίας τους.
- Οφειλέτες που απειλούνται με απώλεια της κύριας κατοικίας τους λόγω ληξιπρόθεσμων απαιτήσεων πιστωτών και αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους.
- Νοικοκυριά που πληρούν τα κριτήρια ευαλωτότητας του άρθρου 217 Ν.4738/2020 (εισόδημα, αξία περιουσίας, οικογενειακή κατάσταση κ.λπ.).
Εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια ευαλωτότητας:
Τα κριτήρια είναι σαφώς προσδιορισμένα και συνδέονται με εκείνα του επιδόματος στέγασης. Ενδεικτικά:
- Εισόδημα: για μονοπρόσωπο νοικοκυριό έως 7.000 € ετησίως, προσαυξανόμενο κατά 3.500 € για κάθε πρόσθετο μέλος, με ανώτατο συνολικό όριο περίπου 21.000 €, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.
- Ακίνητη περιουσία (βάσει ΕΝΦΙΑ): έως 120.000 € για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 € για κάθε πρόσθετο μέλος, με ανώτατο συνολικό όριο 180.000 €.
Πώς λειτουργεί στην πράξη η διαδικασία;
Η λειτουργία του Φορέα βασίζεται σε έναν σαφώς οριοθετημένο μηχανισμό μεταβίβασης και επαναμίσθωσης, ο οποίος μπορεί συνοπτικά να περιγραφεί ως εξής:
- Αίτηση: Ο οφειλέτης υποβάλλει αίτημα στον Φορέα για μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του, συνοδευόμενο από τη Βεβαίωση Ευάλωτου Οφειλέτη και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
- Αξιολόγηση & Αυτοψία: Πιστοποιημένος εκτιμητής διενεργεί αυτοψία και εκτιμά την εμπορική αξία του ακινήτου, βάσει αντικειμενικών και αγοραίων δεδομένων.
- Αγορά: Ο Φορέας αποκτά το ακίνητο με έκπτωση περίπου 30% από την εμπορική του αξία, γεγονός που επιτρέπει την ικανοποίηση των πιστωτών και την αποφυγή άναρχων πλειστηριασμών.
- Μίσθωση: Το ακίνητο εκμισθώνεται στον οφειλέτη για 12 έτη, με μίσθωμα που λαμβάνει υπόψη τα οικονομικά του δεδομένα και καθορίζεται βάσει μαθηματικού τύπου.
- Επαναγορά: Εφόσον ο οφειλέτης είναι οικονομικά συνεπής, έχει το δικαίωμα, μετά το πέρας της δωδεκαετίας ή υπό όρους νωρίτερα, να επαναγοράσει την κατοικία του με τίμημα που συνδέεται με την αξία της κατά τον χρόνο επαναγοράς.
Πώς προσδιορίζεται το μίσθωμα;
Το μίσθωμα του ευάλωτου οφειλέτη δεν είναι αυθαίρετο, αλλά υπολογίζεται βάσει συγκεκριμένου μαθηματικού τύπου για το πρώτο έτος της σύμβασης, λαμβάνοντας υπόψη:
- Το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος του τελευταίου διαθέσιμου μήνα.
- Το επιπλέον περιθώριο (spread) που θα προσφέρει ο ανάδοχος στο πλαίσιο του δημόσιου διαγωνισμού.
- Την αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη, όπως αυτό αποκτάται από τον Φορέα.
Τι ρόλο έχει το κράτος στη διαδικασία;
Το κράτος συνδράμει μέσω μηνιαίας επιδότησης ενοικίου, που κυμαίνεται ενδεικτικά από 70 έως 210 ευρώ, ανάλογα με τα εισοδηματικά και περιουσιακά χαρακτηριστικά του νοικοκυριού. Η επιδότηση αυτή καταβάλλεται, κατά κανόνα, απευθείας στον εκμισθωτή (τον Φορέα), μειώνοντας την καθαρή επιβάρυνση του μισθωτή και διασφαλίζοντας ότι μπορεί να παραμείνει στην κατοικία του χωρίς δυσανάλογο οικονομικό βάρος.
Παράλληλα, το Δημόσιο εποπτεύει τη λειτουργία του Φορέα, ελέγχοντας τη συμμόρφωση με τα προβλεπόμενα κοινωνικά κριτήρια, τη διαφάνεια στη διαδικασία αξιολόγησης και την τήρηση των όρων των συμβάσεων μίσθωσης και επαναγοράς.
Ποια είναι τα οφέλη για τους οφειλέτες;
Ο θεσμός του Φορέα παρέχει μια ουσιαστική δεύτερη ευκαιρία στους πολίτες που κινδυνεύουν να απωλέσουν την κύρια κατοικία τους:
- Αποφεύγεται η έξωση, καθώς ο οφειλέτης παραμένει στην κατοικία του ως μισθωτής.
- Παρέχεται οικονομική ελάφρυνση μέσω του επιδόματος ενοικίου, που καθιστά βιώσιμη τη μίσθωση.
- Δημιουργείται ρεαλιστική προοπτική επαναγοράς της κατοικίας, εφόσον τηρηθούν οι οικονομικές υποχρεώσεις.
- Ενισχύεται η ψυχοκοινωνική σταθερότητα των νοικοκυριών, καθώς αποτρέπεται η απώλεια της στέγης και η συνακόλουθη κοινωνική περιθωριοποίηση.
Με αυτόν τον τρόπο, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων δεν λειτουργεί μόνο ως τεχνικό εργαλείο διαχείρισης ιδιωτικού χρέους, αλλά ως κρίσιμος κρίκος μιας πιο ανθρώπινης και στοχευμένης πολιτικής προστασίας της κύριας κατοικίας, που δυστυχώς εδώ και πολλά έτη δεν προστατεύεται εκ του νόμου χωρίς τις απαραίτητες δικαστικές ενέργειες και ρυθμίσεις εκ μέρους των δανειοληπτών.
