Πέντε χρόνια μετά το οριστικό κλείσιμο της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 και λίγες εβδομάδες μετά τη λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, η Πολιτεία δεν έχει προχωρήσει σε νέο κύκλο ρυθμίσεων. Χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα παραμένουν σε καθεστώς πολεοδομικής εκκρεμότητας, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, γεγονός που τα κρατά εκτός συναλλαγών και αξιοποίησης. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εμφανίζεται να δίνει προτεραιότητα σε στοχευμένες παρεμβάσεις, αποφεύγοντας μια συνολική λύση, ενώ η σκιά της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας λειτουργεί ως βασικός ανασταλτικός παράγοντας για οποιαδήποτε νέα γενικευμένη ρύθμιση.
Αυθαίρετα Κατηγορίας 5 και θεσμικό αδιέξοδο
Η Κατηγορία 5 αφορά τα λεγόμενα βαριά αυθαίρετα, κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος, καθώς και κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια. Από το 2020, όταν έληξε η δυνατότητα υπαγωγής για τους ιδιώτες, και μετά την οριστική λήξη της εξαίρεσης για ακίνητα τραπεζών και funds στο τέλος του 2025, δεν υπάρχει ενεργός μηχανισμός τακτοποίησης για καμία κατηγορία ιδιοκτησίας.
Αντίθετα, για τις Κατηγορίες 1 έως 4 δόθηκε παράταση έως το 2028, ενισχύοντας τη διαφοροποίηση της Κατηγορίας 5 που παραμένει εκτός πρόβλεψης. Το αποτέλεσμα είναι ένα εκτεταμένο απόθεμα ακινήτων που δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, να χρηματοδοτηθούν ή να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης. Η κατάσταση αυτή οδηγεί σταδιακά σε απαξίωση σημαντικού τμήματος του κτιριακού αποθέματος και επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
ΣτΕ και συνταγματικά όρια στην τακτοποίηση αυθαιρέτων
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η απουσία νέας ρύθμισης συνδέεται άμεσα με τους συνταγματικούς περιορισμούς και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έχει θέσει αυστηρά όρια στις διαδοχικές νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων. Το ΣτΕ ζητά την εφαρμογή των νόμων για κατεδάφιση αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά το 2011 και αποκλείει κάθε νέα ρύθμιση που θα νομιμοποιούσε κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου 2024 χωρίς προηγούμενο έλεγχο και συμμόρφωση.
Κρίσιμη προϋπόθεση θεωρείται η ολοκλήρωση του συστήματος παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο θα επιτρέπει ακριβή εντοπισμό και χρονικό προσδιορισμό των αυθαιρέτων. Επίσης, η λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης παραμένει εκκρεμής, αν και αποτελεί βασικό εργαλείο για τη μεταφορά και εξαγορά συντελεστή δόμησης.
Στο μεταξύ, το ΥΠΕΝ προωθεί στοχευμένη παρέμβαση για κρατικά και δημοτικά κτίρια Κατηγορίας 5, όπως σχολεία και αθλητικές εγκαταστάσεις, καθώς σήμερα οι δήμοι δεν μπορούν να προχωρήσουν σε ενεργειακές ή λειτουργικές αναβαθμίσεις. Η πολιτική ηγεσία αναγνωρίζει ότι το πρόβλημα επηρεάζει κρίσιμες δημόσιες υποδομές, ενώ από την πλευρά των ιδιοκτητών επισημαίνεται η ανάγκη ενιαίας και δίκαιης λύσης για όλους.
Η λήξη της εξαίρεσης για τράπεζες και funds σηματοδοτεί ενιαίο καθεστώς χωρίς ειδικές προβλέψεις. Παράλληλα, καταγράφονται αιτήματα για δυνατότητα διάθεσης ακινήτων χωρίς προηγούμενη τακτοποίηση, με το υπουργείο να μην έχει λάβει επίσημη θέση. Η πίεση για συνολική λύση εντείνεται, ωστόσο το θεσμικό πλαίσιο παραμένει αμετάβλητο.
