Μεγαλύτερο κίνητρο για να ανοίξουν και να διατεθούν προς ενοικίαση χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές επί χρόνια ή διατίθενται μόνο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έως τώρα, δίνουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων οι νέες ρυθμίσεις που θέτει σε εφαρμογή η κυβέρνηση από τον Νοέμβριο.
Με βάση τους νέους όρους τους οποίους προβλέπει διάταξη στο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο εισάγει προς ψήφιση στη Βουλή το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τον επόμενο μήνα προβλέπεται να ισχύσουν οι εξής αλλαγές:
– ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων ανοίξουν και εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση, κατοικίες οι οποίες ήταν κενές ή είχαν μετατραπεί σε “Airbnb”
– παρέχεται στους ιδιοκτήτες πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια
– διευρύνεται το πλήθος των ιδιοκτητών αλλά και το είδος των κατοικιών που επωφελούνται της φοροαπαλλαγής, ενώ αποκλείονταν μέχρι σήμερα
– ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάνει το όφελος όταν «σπάει» το συμβόλαιο ο ενοικιαστής.
Αλλαγές με άμεση ισχύ
Ως ιδέα, το κίνητρο ισχύει ήδη από τον Δεκέμβριο του 2024:
οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, εάν ανοίξουν «κενά» σπίτια και τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι για ετήσιο μίσθωμα πχ 8.000 ευρώ το χρόνο, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ φόρο (15% ετησίως) ή συνολικά 3.600 ευρώ στην τριετία.
Ωστόσο, ενώ το μέτρο θα έληγε τον ερχόμενο Δεκέμβριο, στην πράξη πολλοί δικαιούχοι της φοροαπαλλαγής δεν αξιοποίησαν το κίνητρο, επειδή «σκόνταφταν» στις εξαιρέσεις και στα «ψιλά γράμματα» του νόμου (άρθρο 72, παρ. 91 του ν.4172), τα οποία καθιστούσαν τον ιδιοκτήτη εν δυνάμει «όμηρο» της βούλησης και των ενεργειών του ενοικιαστή του (πχ πρόωρη αποχώρηση).
Ως αποτέλεσμα, σήμερα σε όλη τη χώρα υπολογίζεται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, όπως επεσήμανε ο Γενικός Γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνος Γλούμης-Ατσαλάκης, μιλώντας στο συνέδριο Prodexpo 2025.
Η νέα ρύθμιση, όμως, την οποία φέρνει προς ψήφιση το υπουργείο Οικονομικών, βελτιώνει και παρατείνει το μέτρο για επιπλέον ένα έτος, ως 31.12.2026.
Συγκεκριμένα, με τις νέες διατάξεις εισάγονται τρεις καίριες τροποποιήσεις που προβλέπεται να ισχύσουν άμεσα μέσα τον Νοέμβριο -μόλις δημοσιευθούν σε ΦΕΚ- αλλάζοντας άρδην τα δεδομένα στην αγορά ενοικίων, προκειμένου το μέτρο να λειτουργήσει πιο αποτελεσματικά σε όλη τη χώρα.
Τα καινούργια δεδομένα είναι ότι:
– για να τύχει 36μηνης απαλλαγής από φόρο, ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να συνάψει νέα σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 της εφορίας για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν, ή ως «τύπου Airbnb» στην πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων επί τουλάχιστον 1 χρόνο πριν.
– το μισθωτήριο πρέπει να αφορά σε ακίνητο που συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις για φοροαπαλλαγή και να έχει ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τριών ετών.
– θεσπίζεται ευελιξία ενοικίασης, ακόμα και μικρότερης της τριετίας, για ειδικές κατηγορίες μισθωτών – δημοσίων υπαλλήλων που μετακινούνται συχνά με μεταθέσεις. Αντί για “αυστηρή” τριετία, επιτρέπεται ελάχιστο όριο ενοικίασης έξι μηνών αν ο ενοικιαστής είναι ιατρός ή νοσηλευτής του δημοσίου, εκπαιδευτικός όλων των βαθμίδων ή ένστολος.
Έτσι, αντί για μία και μόνη μίσθωση τριετίας, η απαλλαγή θα χορηγείται και για διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία (π.χ. ανά σχολική χρονιά για εκπαιδευτικούς) χωρίς ο ιδιοκτήτης να χάνει το κίνητρο. Αυτό λύνει ένα πάγιο πρόβλημα, ειδικά σε νησιά όπου οι ιδιοκτήτες αναγκάζονταν να στραφούν μέχρι σήμερα αποκλειστικά σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
– επεκτείνεται η φοροαπαλλαγή και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. (που ως τώρα αποκλείονταν συλλήβδην) εφόσον ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο. Έτσι, για παράδειγμα, διαμέρισμα 140 τ.μ. μπορεί να τύχει τριετούς απαλλαγής αν ενοικιαστεί σε οικογένεια με τρία παιδιά, ενώ κατοικία 160 τ.μ. είναι επιλέξιμη για πολύτεκνους με τέσσερα τέκνα, ή 200 τ.μ. για οικογένεια με 6 παιδιά κ.λπ. Αυτό λύνει τα χέρια σε ιδιοκτήτες με μεγαλύτερα σπίτια τα οποία μέχρι τώρα ήταν εκτός του μέτρου και παρέμεναν κλειστά.
– τυχόν πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή δεν μηδενίζει πια το όφελος για τα ενοίκια που έχει ήδη εισπράξει ο ιδιοκτήτης. Επιπλέον, δίνεται προθεσμία τριών μηνών στον ιδιοκτήτη για να βρει νέο ενοικιαστή, ώστε να συνεχιστεί το ευεργέτημα της φοροαπαλλαγής και για το υπόλοιπο της τριετίας.
Μέχρι σήμερα, αν ο ενοικιαστής έφευγε νωρίτερα (από επιλογή του ή για λόγους ανωτέρας βίας) τότε αυτομάτως ο ιδιοκτήτης έχανε ή επέστρεφε στο δημόσιο το φορολογικό όφελος που είχε. Ο κίνδυνος αυτός απέτρεπε πολλούς από το να μπουν στο σύστημα.
Πλέον ο ιδιοκτήτης δε κινδυνεύει να επιστρέψει λεφτά στο δημόσιο ενώ, με την αυξημένη ζήτηση για στέγαση που καταγράφεται σήμερα, το πιθανότερο είναι ότι δεν θα δυσκολευθεί να βρει τον επόμενο μέσα σε 3 μήνες για να παρατείνει το ευεργέτημα.
Ωστόσο διευκρινίζεται ότι αυτή η ευκαιρία αναζήτησης επόμενου ενοικιαστή σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή, χορηγείται άπαξ μέσα στην τριετία. Αν και άλλος ενοικιαστής μετά εγκαταλείψει πρόωρα το σπίτι, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει την φοροαπαλλαγή για όσα ενοίκια εισέπραξε, αλλά δεν μπορεί να την επεκτείνει εκ νέου και σε επόμενα ενοίκια, μέχρι της συμπλήρωσης της τριετίας.
